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政策解读

元宝区区长解读《关于加强小区物业管理工作实施意见》

发布时间:2018/11/14 9:01:00 来源: 浏览:()

 元宝区区长解读《关于加强小区物业管理工作实施意见》

  为加强物业管理工作,切实维护广大业主和物业服务企业的合法权益,努力提升我区物业管理水平,根据《物权法》、国务院《物业管理条例》、《辽宁省物业管理条例》、《物业管理企业资质管理办法》、《丹东市物业管理实施细则》及有关法律法规,结合我区实际情况,制定如下实施意见。

  一、指导思想

  以党的十八大、十九大和习近平总书记系列重要讲话精神为指导,以改善城市人居环境为出发点,加快体制创新,完善管理制度,提高城市精细化管理水平,实行区行政管理部门、街道办事处、社区居委会、物业服务企业和小区业主联动方式,逐步建立专业化、社会化、市场化与业主自主管理相结合的物业管理新体制,促进全区物业管理工作持续健康发展。

  二、组织机构

  成立元宝区物业管理工作领导小组,由区政府分管领导为组长,区政府相关部门和街道办事处负责人为成员,领导小组下设办公室,办公室设在区城建局。各街镇、办事处要按照“重心下移、属地管理”的原则,成立相应的物业管理机构,或安排专人负责,行政负责人为第一责任人,班子分工中要有一名副职领导主抓小区物业工作,各社区要有专人具体负责小区物业管理工作。

  三、工作职责

  (一)区城建局负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作,履行以下职责:(《辽宁省物业管理条例》第五条、第十一条、第十九条、第二十一条、第三十二条、第三十三条、第四十一条、第四十六条、第六十条、第六十三条)

  1.建立物业管理区域档案;

  2.指导街道办事处、镇政府依法开展物业管理相关工作;

  3.负责对业主大会筹备组成员进行物业管理相关知识培训;

  4.负责前期物业管理备案及监督工作;

  5.指导、协调和监管物业管理交接工作;

  6.负责区域内业主委员会备案工作;

  7.建立物业管理服务投诉受理制度;

  8.建立物业服务企业服务标准与质量考核和信用评价体系,推进建立物业服务第三方评估机制;

  9.法律、法规规定的其他职责。

  (二)街道办事处或者乡镇人民政府应当履行下列物业管理职责:(《辽宁省物业管理条例》第六条、第二十一条、第五十四条、第六十四条、第六十五条、第八十一条)

  1.组织成立首次业主大会会议筹备组;

  2.指导和协助业主大会的成立、业主委员会的选举;督促、指导老旧住宅区成立业主大会;

  3.指导和监督业主大会、业主委员会开展日常工作;

  4.协调和指导老旧住宅区物业管理工作;

  5.协调物业管理与社区管理服务之间关系,调解业主、业委会、物业使用人、物业服务企业、建设单位之间在物业管理活动中的矛盾纠纷,受理民心网等信访投诉;

  6.负责对业主大会筹备组成员进行物业管理相关知识培训;

  7.指导、协调和监管物业管理交接工作;

  8.监督物业企业行使物业小区管理职责,协调相关执法部门依法处理小区违法违规事宜;

  9.负责召集物业管理协调会议,实行物业管理协调会议制度;

  10.法律、法规规定的其他职责。

  (三)社区居(村)民委员会为社区物业的直接管理单位,应当协助街道办事处、镇政府做好与物业管理有关的工作(《辽宁省物业管理条例》第六条),职责如下:

  1.在街镇办事处指导下做好成立业主大会的筹备工作,并派代表参加筹备会议;(《业主大会和业主委员会指导规则》(建房[2009]274号)第九、十条)

  2.配合街镇会同开发建设单位组织小区第一次业主大会召开,并监督指导业主委员会依法选举;(《业主大会和业主委员会指导规则》(建房[2009]274号)第十、十一条)

  3.监督指导业主大会、业主委员会的工作,对业主大会的决议提出建议和意见;(《业主大会和业主委员会指导规则》(建房[2009]274号)第四章)

  4.指导监督业主大会的换届和交接工作;(《业主大会和业主委员会指导规则》(建房[2009]274号)第五十七条)

  5.配合街道办事处做好未实行物业管理小区的管理工作,协助业主委员会选聘物业服务企业,协调物业服务企业与业主委员会的关系,及时协调辖区内人民调解委员会对物业纠纷进行调整。(《业主大会和业主委员会指导规则》(建房[2009]274号)第六十二条)

  (四)区相关部门职责

  区政府城乡规划、国土资源、公安(消防)、民政、司法、财政、环保、城市综合执法、市场监督、物价、就业、人防办、房屋征收管理等相关部门,应当按照各自的职责,相互配合,依法做好物业管理的相关工作。(《辽宁省物业管理条例》第五条)

  规划元宝分局负责对物业管理区域内违建进行依法认定查处;在规划许可、竣工验收过程中,应当对物业服务用房建筑面积、位置等作为规划设计指标进行审查(《辽宁省物业管理条例》第十四条);加强对物业管理区域内停车位施划的指导(《辽宁省物业管理条例》第六十八条)。

  国土元宝分局负责协助合理配置物业经营用房;协调办理土地使用和产权登记事宜。

  元宝公安分局负责调度属地派出所配合社区、物业单位对小区治安、违规养犬、违反规定停放车辆、扰乱公共秩序等行为依法治理;同时加强对物业服务企业安全防范的监督指导;参与物业管理协调会(《辽宁省物业管理条例》第六十一条、第六十四条第七十一条)。

  元宝消防大队负责对小区道路、楼道内堆占堵塞消防通道的情况依法进行整改或处罚;加强对物业管理区域内停车位施划的指导;对物业管理区域内违反规定停放车辆进行依法查处(《辽宁省物业管理条例》第六十八条、第七十一条)。

  区民政局负责对老旧、弃管小区内弱势群体帮扶和突发自然灾害及时进行救助。

  区司法局负责法律法规宣传和指导;物业管理区域内司法调解;必要时提供法律援助;参与物业管理协调会(《辽宁省物业管理条例》第六十四条)。

  区财政局负责对接管老旧、弃管小区的物业服务企业予以资金支持;协助配置物业经营用房;将小区专项管理基金、物业管理培训工作纳入年度财政预算安排。

  区环保局负责对物业管理区域内堆放易燃、易爆、剧毒或者含有放射性物质的物品,排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准的噪音;违反规定倾倒垃圾、污水和杂物,焚烧垃圾;以及破坏环境卫生的行为进行依法处理(《辽宁省物业管理条例》第六十条、第七十一条)。

  区城市管理综合执法局负责对物业管理区域内擅自违法侵占、损坏绿地及附属设施;侵占损坏公共区域、公共设施设备;违法搭建建筑物、构筑物;违反规定在建筑物、构筑物上涂写、刻画或者悬挂、张贴宣传品;违反规定倾倒垃圾、污水和杂物,焚烧垃圾;违反规定摆摊设点、占道经营;违反规定饲养宠物、家畜家禽;违反规定种植果树、蔬菜等行为进行依法处理(《辽宁省城市市容和环境卫生管理规定》第十一条第二项、第三十条、第三十六条;《辽宁省物业管理条例》第七十一条)。

  区市场局负责对小区内违规办企和商业网点进行认定处理;对电梯、锅炉等特种设备进行质量检验监管。

  区物价局负责对物业相关服务定价予以政策指导;查处物业区域内违规收费(《辽宁省物业管理条例》第六十条);沟通市物价部门配合制定住宅前期物业服务企业政府指导价并定期公布(《辽宁省物业管理条例》第四十二条)。

  区就业局负责为老旧、弃管小区合理调配公益性岗位人员。

  区人防办负责物业管理区域内人防工程相关监督管理工作(《辽宁省物业管理条例》第七十条)。

  区房屋征收管理局负责对集中建设的保障性住房按照规定比例配置物业服务经营性用房。(《辽宁省物业管理条例》第十二条)

  区城市管理执法、公安、价格、工商、环保、卫生、规划、园林等部门,确保执法工作切实推进至物业管理区域以内,应当加强物业管理区域内公共秩序、治安消防、物业服务收费、环境卫生、房屋使用、小区绿化等方面的监督管理,建立违法行为投诉登记制度,并在物业管理区域内显著位置公布联系方式,依法处理违法行为。各相关部门在接到投诉后应当根据各自职责,及时受理并依法处置,在十五日内将调查或者处理结果答复投诉人。对于民心网投诉的办理,根据民心网工作机制,在期限内将调查或处理结果答复投诉人。(《辽宁省物业管理条例》第六十条)

  四、工作要求

  (一)加强旧小区和弃管小区物业管理

  各街镇按“合理合法,居民自愿”的原则,结合旧小区和弃管小区实际情况,因地制宜,积极解决旧小区和弃管小区物业管理问题。

  1.各街镇负责对辖区内无物业管理的小区成立业主委员会或自治管理小组。今后无业主委员会或自治管理小组的旧小区,将不予列入老旧小区改造计划。

  2.由业主委员会决定选聘物业服务企业或者其他管理人进行管理。业主大会无法成立的,街道办事处或者乡镇人民政府指定居(村)民委员会代行业主委员会职责。

  3.暂时无物业管理的小区,由街镇指导社区和业主委员会,依据法定程序对物业管理区域内公共资源进行合理经营使用。

  4.对未配备物业经营用房的老旧住宅小区,在老旧小区改造过程中根据节俭便捷的原则,统筹安排,合理配置。

  5.将各个街镇内弃管小区的物业重建工作纳入街镇工作目标考评体系,控制新增弃管小区,逐步实现弃管小区物业重建全覆盖。

  6.鼓励物业服务企业到老旧、弃管小区实施专业化物业服务,可对物业服务企业予以政策支持。

  (二)规范物业小区管理

  进一步完善规章制度,规范工作流程,加强日常监管,规范小区物业行业管理。

  1.实施物业服务企业备案制。物业服务企业与业主委员会签订服务合同后,应当分别到街镇、区城建局备案。

  2.建立物业服务企业信用考核制。区城建局会同市建委物业管理部门建立物业服务企业信用档案,对企业违反物业管理法律、法规、政策规定,损害业主合法权益的行为进行不良行为记录和信用扣分,并将信用记分情况通过媒体定期向社会公示,作为企业日常监管、资质晋级、项目评优创优、前期物业招投标管理的重要依据。

  3.建立前期物业招投标制度。开发建设单位取得《商品房预售许可证》前,应当按规定配置物业用房,完成前期物业服务企业招标。开发单位应采用公开招标方式选聘的物业服务企业,需报街镇、区城建局备案;拆迁安置小区选聘物业服务企业,由属地街镇负责组织实施。

  4.依法成立元宝区物业管理行业协会。物业管理行业协会应当加强行业指导和行业自律,规范企业经营行为,加强物业服务行业培训,提高物业服务企业及从业人员服务质量和服务水平。

  5.区城建局会同市物业管理部门加强分类培训,采用定期、轮训方式,分别对各街镇物业管理机构人员、社区工作人员、业主委员会成员进行法律、法规、政策和业务培训,提高业主自治能力和相关人员的工作水平。

  (三)规范收费管理

  进一步规范收费管理,研究调整相关政策,切实保障物业服务企业与业主的合法利益。

  1.按照《丹东市物业服务收费管理规定(试行)的通知》(丹价发[2015]44号)规定,约定物业管理企业收费和服务标准,促使业主和物业服务企业自觉履行权利和义务。

  2.依法支持物业服务企业对恶意拖欠物业服务费的业主,通过申请法律仲裁(或民事诉讼)途径收取物业费。

  3.杜绝物业企业(单位)实施捆绑收费,由工商、物价部门负责依法查处。

  (四)强化激励机制

  要通过信用存档、日常督查、示范评比等形式,加大对优质、文明服务单位的激励。

  1.培育一批具有较高服务水平、较高品牌知名度的物业服务企业。年度信用分值排名靠前的物业服务企业,评为年度“元宝区优质物业服务企业”,由主管部门予以全区通报表彰。对不履行物业服务业务,业主意见大,要给予通报批评,责令整改并记入物业企业信用评价档案。

  2.充分发挥物业服务示范项目的引领作用。物业服务企业所服务项目获国家、省、市物业管理示范住宅小区称号的,区政府可以给予相应的鼓励资金或政策支持。

  3.完善考核制度,区绩效办公室负责将物业管理工作纳入区对街镇年度目标责任制考核。

  (五)强化宣传引导

  各相关工作部门要充分利用报刊、广播、电视、小区宣传栏等传播媒介,宣传物业管理政策法规,要充分发挥业主委员会自治作用,引导业主树立正确的物业消费观念。基层党组织、各级干部要自觉带头遵守物业管理法律法规,积极参与和谐文明社区建设,营造全社会齐抓共管的良好氛围,力争将各类物业矛盾化解在基层,努力构建和谐、文明、健康的居民小区。

  本《实施意见》自发布之日起正式实施,由区城建局负责解释,并根据相关法律规定适时修改。


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